Hisseli tapuda satış — 2026 Kapsamlı Rehber
Hisseli tapuda satış: yasal dayanak, adım adım süreç, örnek hesap ve dikkat edilecek hususlar. Tapu İşlemleri kategorisinde uzman editör rehberi.
Özet
Hisseli tapuda satış konusu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, Tapu Sicil Tüzüğü ve 492 sayılı Harçlar Kanunu çerçevesinde ele alınır. Web Tapu üzerinden başvuru, gerekli belgeler, ödenecek tapu harcı ve döner sermaye bedeli, DASK zorunluluğu ve sık yapılan hatalar bu rehberde yer almaktadır. Hedef anahtar kelime: "hisseli tapu".
1. Hisseli tapuda satış Nedir?
Tapu işlemleri, taşınmaz mülkiyetinin devri, sınırlı ayni hak tesisi veya tapu sicilindeki bilgilerin düzeltilmesi gibi sonuç doğuran resmi işlemlerdir. Bu tür işlemler Tapu Sicil Müdürlüklerinde ve Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) sistemi üzerinden yürütülür.
"Hisseli tapuda satış" konusunda hata yapmak, mülkiyet hakkının zedelenmesine yol açabilecek en ciddi risklerden biridir; bu yüzden süreci baştan sona planlamak gerekir.
2. Gerekli Belgeler
T.C. kimlik kartı veya pasaport (yabancılar için).
İşleme konu taşınmazın güncel tapu senedi veya ada/parsel bilgisi.
Belediyeden alınacak güncel emlak vergisi değeri (rayiç bedel) yazısı.
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi; bina niteliği için gereklidir.
Vekaletle işlem yapılacaksa noter düzenleme şeklinde 'düzenleme' vekaletnamesi.
Bazı işlemlerde iskân belgesi, kat mülkiyeti belgesi veya cins değişikliği belgeleri istenebilir.
3. Harç ve Ücretler
Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife gereği devir işlemlerinde beyan edilen bedelin (rayiç bedelden düşük olmamak üzere) alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (toplam %4) oranında alınır.
Döner sermaye ücreti her yıl TKGM tarafından güncellenir; işlem türüne göre farklıdır.
Beyan bedelini gerçek değerin altında göstermek, hem 213 sayılı VUK kapsamında cezai risk hem de değer artış kazancı vergisi hesabında sonradan sorun doğurur.
4. Web Tapu Üzerinden Başvuru
webtapu.tkgm.gov.tr adresine e-Devlet ile giriş yapılır. 'Başvurularım' bölümünden ilgili işlem seçilir; sistem otomatik olarak gerekli belgeleri ve ödenecek tutarı listeler.
Randevu günü tüm taraflar veya yetkili vekilleri Tapu Müdürlüğünde bir arada olmak zorundadır. Elektronik imza destekli işlemlerde bazı adımlar uzaktan tamamlanabilir.
5. Sık Yapılan Hatalar
Satış bedelini olduğundan düşük göstermek: hem cezai risk hem de ileride ev satışında yüksek 'değer artış kazancı vergisi' doğurur.
DASK poliçesinin süresi dolmuş olmasına rağmen devri tamamlamaya çalışmak.
Ortak (hisseli) tapularda önalım (şufa) hakkını göz ardı ederek satış yapmak; TMK m.732 kapsamında diğer paydaşlar 3 aylık hak düşürücü süre içinde önalım davası açabilir.
6. Örnek Hesap
İstanbul Kadıköy'de rayiç bedeli 4.000.000 TL olan bir daire için tapu harcı: 4.000.000 × %4 = 160.000 TL. Bu tutar alıcı ve satıcı arasında (kanunen yarı yarıya) paylaşılır; uygulamada çoğunlukla alıcı tarafından üstlenilir. Ayrıca döner sermaye ücreti (yaklaşık) 3.500–5.000 TL bandında ödenir.
Sonuç
Hisseli tapuda satış sürecinde en önemli konu, gerçek bedelin beyan edilmesi ve tüm ödemelerin banka üzerinden yapılmasıdır. Sitemizdeki satış sözleşmesi, satış vaadi ve vekaletname şablonlarını ücretsiz kullanabilirsiniz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza özgü hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kritik işlemlerde bir avukata danışmanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
- Vekaletle tapu devri yapılabilir mi?
- Evet. Noter tarafından düzenlenen 'düzenleme şeklinde satış vekaletnamesi' ile mümkündür; genel vekalet yeterli değildir.
- DASK yapılmadan tapu devri olur mu?
- Hayır. Bina niteliğindeki taşınmazlarda geçerli DASK poliçesi olmadan devir gerçekleştirilmez.
- Tapu harcı ne zaman yatırılır?
- Web Tapu başvurusundan sonra sistemin oluşturduğu tahakkukla anlaşmalı bankalardan veya online kanallardan yatırılır.
- Hisseli tapularda önalım (şufa) hakkı nedir?
- Paydaşlardan biri payını satarsa diğer paydaşlar aynı bedelle payı satın alma hakkına sahiptir (TMK m.732).
- Yabancıya tapu satışında ek şart var mı?
- Askeri yasak bölge sorgusu ve karşılıklılık ilkesi ile 30 hektar üst sınırı gibi 2644 sayılı Kanun m.35 sınırlamaları uygulanır.
- Tapu iptali davası hangi mahkemede açılır?
- Kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
- Miras yoluyla intikal ne kadar sürer?
- Veraset ilamının alınması ve intikal başvurusu tamamlandıktan sonra genellikle 1–3 hafta içinde tescil gerçekleşir.
- Kat irtifakı olan yerde satış yapılır mı?
- Evet, ancak kat mülkiyetine geçilmemiş binada tapunun 'arsa payı' esasına dayandığı unutulmamalıdır.
- Elektronik tapu senedi geçerli mi?
- Evet. Web Tapu sistemi üzerinden düzenlenen belgeler kâğıt eşdeğerinde geçerlidir.
- Bu bilgiler benim özel durumumu kapsar mı?
- Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza özgü hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kritik işlemlerde bir avukata danışmanız önerilir.