Kira Artış Oranı 2026: TÜFE Hesabı, Yasal Sınır ve Örnekler
2026 yılı kira artış oranı nasıl hesaplanır? TBK m.344, TÜFE 12 aylık ortalama, konut ve işyeri farkı, örnek hesap ve kira tespit davası. Ücretsiz araç ile birlikte.
Özet
2026 yılında konut kira artış oranı TBK m.344 gereği bir önceki kira yılına ait TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Bu rehberde TÜFE tabanlı hesap adımları, konut ve işyeri farkları, 5 yılını dolduran kiracı için hâkim tespiti, örnek senaryolar ve kira artış protokolü ile tespit davası süreci ele alınmıştır.
Yasal Dayanak — TBK m.344
TBK m.344/1 açıktır: 'Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.'
Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından emredicidir. Sözleşmeye TÜFE dışında bir kriter (döviz, altın, ÜFE) yazılmış olsa dahi konut kirası bakımından üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
TÜFE 12 Aylık Ortalama Nasıl Hesaplanır?
TÜİK, her ay TÜFE bültenini yayımlar. Aylık bültende '12 aylık ortalamalara göre değişim' başlıklı kolon esas alınır.
Kira yenilenme tarihinden önceki ay için açıklanmış olan 12 aylık ortalama, dönem için üst sınırdır. Örneğin Mart 2026'da yenilenen bir sözleşmede, Şubat 2026 bültenindeki '12 aylık ortalama' oranı kullanılır.
Sitemizdeki Kira Artış Hesaplama aracı, güncel TÜFE ile mevcut kira bedelinizden yeni bedeli otomatik hesaplar.
Örnek Hesap
Mevcut kira: 15.000 TL. Yenilenme ayı için TÜFE 12 aylık ortalama: %38,45.
Yeni kira: 15.000 × (1 + 0,3845) = 15.000 × 1,3845 = 20.767,50 TL.
Kiraya verenin daha yüksek bir zam istemesi (örneğin %70) hâlinde aşan kısım yasal olarak talep edilemez.
5 Yılını Dolduran Kiracıda Hâkim Tespiti
TBK m.344/3 uyarınca 5 yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, sözleşmede zam maddesi bulunsa dahi hâkim; bölge rayici, kiralananın durumu ve TÜFE 12 aylık ortalamasını göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun kira bedelini yeniden belirler.
Bu 'kira tespit davası' Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır; hem kiracı hem kiraya veren açabilir.
Kira Artış Protokolü
Taraflar yenileme öncesi yeni kira bedelini yazılı bir 'artış protokolü' ile de belirleyebilir. Bu protokol geçerli olabilmek için yasal üst sınırı aşmamalıdır; aksi hâlde aşan kısım kiracı tarafından geri istenebilir.
Sitemizde ücretsiz Kira Artış Protokolü şablonu bulunur; formu doldurarak Word veya PDF olarak indirebilirsiniz.
Konut, İşyeri ve Diğer Kiralar — Karşılaştırma
• Konut kira artışı: TBK m.344 gereği TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı — emredici.
• Çatılı işyeri kirası: Aynı üst sınır uygulanır.
• Adi kira (garaj, arsa vb.): Tarafların anlaşması geçerlidir; ancak MK m.2 ve TBK m.138 sınırları saklıdır.
• Konutta döviz endeksli artış: Yerleşiklikte yasak (TPKK mevzuatı).
Sonuç
Kira artışında en güvenilir referans TÜFE 12 aylık ortalama oranıdır. Aşan artış talepleri kanunen geçerli değildir. Sitemizin Kira Artış Hesaplama ve Kira Artış Protokolü araçlarını ücretsiz kullanabilirsiniz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza özgü hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kritik işlemlerde bir avukata danışmanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
- TÜFE 12 aylık ortalama nereden bakılır?
- TÜİK'in aylık TÜFE bülteninden. Sitemizdeki hesaplama aracı güncel değeri kullanır.
- Kira zammını kabul etmezsem ne olur?
- Yasal sınırı aşan kısmı reddedebilirsiniz. Anlaşmazlık hâlinde kira tespit davası açılabilir.
- Sözleşmede döviz kuru yazıyorsa geçerli mi?
- Konut kirasında yerleşik kişiler için geçersizdir; TBK m.344 üst sınırı uygulanır.
- İşyerinde zam serbest mi?
- Aynı TÜFE üst sınırı geçerlidir. Ancak dürüstlük kuralı ve aşırı ifa güçlüğü çerçevesinde farklı sonuçlar doğabilir.
- Kiraya veren geçmiş zamlardan alacağını sonra isteyebilir mi?
- Zamanaşımı süresi içinde talep etmesi mümkündür; ancak uygulamada geçmişe dönük yüksek zam tahsili nadiren kabul görür.
- 5 yıldan sonra ne olur?
- TBK m.344/3 gereği hâkim tespiti gündeme gelir; hem kiracı hem kiraya veren dava açabilir.
- Kira protokolü noter onaylı olmalı mı?
- Zorunlu değildir; adi yazılı biçim yeterlidir.
- Bu hesap kesin hüküm ifade eder mi?
- Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza özgü hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kritik işlemlerde bir avukata danışmanız önerilir.