Tahliye Taahhütnamesi Nedir? 2026 Geçerlilik Şartları ve Örnek
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, tarih tuzağı, imza sırası, icra süreci ve Yargıtay uygulaması. Kiracı ve ev sahibi için 2026 kapsamlı rehber.
Özet
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği ve kiraya verene önemli bir tahliye imkânı sunan belgedir. Ancak Türk Borçlar Kanunu m.352/1 ve Yargıtay yerleşik içtihatları çerçevesinde geçerliliği sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Bu rehberde geçerlilik koşulları, tarih tuzağı, icra takibi ve ilgili Yargıtay yaklaşımı detaylı olarak ele alınmıştır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının imzasını taşıyan ve kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhüttür. Türk Borçlar Kanunu m.352/1'de düzenlenmiştir: 'Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.'
Bu düzenleme, sözleşme özgürlüğünün emredici hükümlerle sınırlandırıldığı konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verene önemli bir çıkış yolu sağlar. Ancak Yargıtay, düzenlemenin kiracıyı koruma amacına uygun olarak, geçerlilik koşullarını sıkı bir biçimde uygular.
Geçerlilik Şartları — 4 Temel Kural
1) Yazılı Şekil: TBK m.352/1 açıkça 'yazılı olarak üstlenilir' demektedir. Sözlü tahliye taahhüdü hukuken geçerli değildir. Noter zorunlu değildir; adi yazılı belge yeterlidir.
2) Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmiş Olmak: En kritik nokta budur. Yargıtay yerleşik içtihadına göre kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya sözleşmeden önce alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Bunun sebebi, kiracının 'ev bulmak' zorunluluğu altında iken iradesinin serbest oluşmamış sayılmasıdır. Bu yüzden uygulamada 'boş imzalı' veya 'ileride tarih atılacak' taahhütler tehlikelidir.
3) Belirli Bir Tahliye Tarihi Bulunmalı: 'İleride talep edildiğinde' veya 'gerektiğinde' gibi belirsiz ifadeler geçersizdir. Gün, ay ve yıl açıkça yazılmalıdır.
4) Kiracının Bizzat İmzası: Tüm kiracıların imzası gerekir. Birden fazla kiracı varsa yalnız birinin imzalaması taahhüdü diğerleri bakımından bağlamaz.
Tarih Tuzağı ve Uygulamadaki En Büyük Risk
Uygulamada en sık karşılaşılan senaryo şudur: Kiraya veren, kira sözleşmesini imzalatırken aynı anda tahliye taahhütnamesini de imzalatır; ancak taahhüdün üst kısmındaki 'düzenleme tarihi' bölümünü boş bırakır. Sonra ihtiyaç duyduğunda oraya sözleşme tarihinden sonraki bir tarih yazar.
Bu uygulama yargıya yansıdığında kiracının 'taahhüt sözleşmeden önce/aynı gün alındı' iddiası, ödemelerin geçmişe uzanan seyri ve tanık delilleriyle kanıtlanabilir. Bu durum tespit edilirse taahhüt geçersiz sayılır. Yargıtay 3. HD sayısız kararında bu ilkeyi vurgulamıştır.
Kiracı olarak: Kira sözleşmesi imzaladığınız gün 'ekli belge' olarak size uzatılan tahliye taahhüdünü imzalamayınız veya en azından yazılı bir şerh (örneğin 'kiralanan bugün teslim alınmamıştır') koyunuz.
Tahliye Taahhüdü Verildikten Sonra
Kiracı, yazılı taahhütteki tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren aynı tarihten başlayarak bir ay içinde iki yol izleyebilir: (a) İcra dairesine tahliye emri için başvurabilir (İİK m.272 vd.); (b) doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir.
Bir aylık süre hak düşürücüdür. Bu süre içinde başvurulmazsa taahhüde dayanma hakkı yitirilir. Ancak kira ilişkisi devam ettiğinden ileriki dönemlerde yeni tahliye sebepleri gündeme gelebilir.
Kiracı, taahhüt tarihinde çıkmasa bile mahkeme veya icra süreci sonuna kadar kira bedelini ödemeye devam eder; ödememesi hâlinde ek olarak temerrüt sebebiyle de tahliye gündeme gelir.
İcra Yoluyla Tahliye Süreci
Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak icra dairesine 'tahliye emri' düzenletir. Emir kiracıya tebliğ edilir ve 7 gün içinde itiraz süresi tanınır.
Kiracı; taahhüdün varlığına, tarihine veya kendi imzasına itiraz edebilir. Sadece imza inkârı itirazı, icrayı doğrudan durdurur; kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde imza tespit davası açması gerekir.
İtiraz olmaz veya reddedilirse 15 gün içinde tahliye gerçekleşir. Bu süreç, mahkemede açılacak tahliye davasına kıyasla çok daha hızlıdır; bu yüzden kiraya verenler tarafından tercih edilir.
Örnek Senaryo
İstanbul'da 2024'te kira sözleşmesi imzalayan Ali Bey, sözleşme imzalanırken kiraya veren tarafından ayrı bir 'tahliye taahhütnamesi' de imzalatılmıştır. Belgede tarih 'ileride yazılacak' diye boş bırakılmış; sonradan kiraya veren 25.09.2025 tarihini yazıp Ali Bey'e 2026 Şubat için tebliğ etmiştir.
Ali Bey, ödeme dekontları ve tanıklarıyla taahhüdün sözleşme günü alındığını ispat ederse Yargıtay içtihadı gereği taahhüt geçersiz sayılır; ev sahibi bu belgeye dayanarak tahliye alamaz.
Sık Yapılan Hatalar
Kiraya veren tarafından: Taahhüdü kira sözleşmesi ile aynı gün almak, boş tarihli imzalatmak, kiracıların yalnızca birinden imza almak, 1 aylık başvuru süresini kaçırmak.
Kiracı tarafından: Sözleşme günü verilen taahhüde şerh düşmemek, imzalanan tüm belgelerin fotokopisini almamak, verdiği taahhütten sonra icra emrine 7 gün içinde itiraz etmemek.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, doğru düzenlendiğinde kiraya vereni koruyan ancak yanlış düzenlendiğinde geçersiz sayılan hassas bir belgedir. Sitemizin ücretsiz tahliye taahhütnamesi oluşturma aracıyla TBK m.352'ye uygun formatta belgeyi birkaç dakikada hazırlayabilirsiniz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza özgü hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kritik işlemlerde bir avukata danışmanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
- Tahliye taahhüdü noter onaylı mı olmalı?
- Zorunlu değildir; adi yazılı yeterlidir. Noter onayı ispat gücünü artırır ancak koşul değildir.
- Sözleşmeyle aynı gün alınan taahhüt geçerli mi?
- Yargıtay yerleşik içtihadına göre geçersizdir. Taahhüt kiralananın tesliminden sonra düzenlenmelidir.
- Kiracı boş bir tarih attıysa ne olur?
- Belirsiz tarih taahhüdü geçersiz kılar; gün-ay-yıl açık yazılmalıdır.
- Taahhüt tarihinde kiracı çıkmazsa hemen dava açılır mı?
- Kiraya veren 1 ay içinde icra ya da dava yoluna başvurmalıdır; süre hak düşürücüdür.
- İcra emrine itiraz süresi nedir?
- Tebliğden itibaren 7 gündür (İİK m.272).
- Birden fazla kiracıdan tek imza yeter mi?
- Hayır. Tüm kiracıların imzası olmalıdır; tek imza diğerleri bakımından bağlayıcı olmaz.
- İşyeri kirasında da uygulanır mı?
- Evet. TBK m.352 konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir.
- Aile konutunda eş onayı gerekir mi?
- Kira sözleşmesinin feshinde TMK m.194 kapsamında eş onayı önemli olabilir; taahhüt fesih anlamına geldiğinden risk vardır.
- Kiracı taahhüdü verdikten sonra pişman olursa cayabilir mi?
- Tek taraflı olarak cayamaz; ancak sonradan tarafların anlaşarak yeni bir sözleşme veya iptal protokolü imzalaması mümkündür.
- Bu bilgi somut olayım için yeterli mi?
- Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza özgü hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kritik işlemlerde bir avukata danışmanız önerilir.