Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? Adım Adım Rehber (2026 Güncel)

Kira Sözleşmesi Neden Bu Kadar Önemli?

Kira sözleşmesi, gündelik yaşamda en sık yapılan sözleşme türlerinden biri olmasına rağmen, uygulamada en çok uyuşmazlığa konu olan belgedir. Sebep basit: taraflar çoğu zaman internetten indirdikleri bir şablonu üzerinde düşünmeden imzalar; oysa TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerinin önemli bölümü emredicidir — yani sözleşmeye yazsanız bile geçerli olmayacak maddeler vardır (TBK m.343).

Doğru hazırlanmış bir kira sözleşmesi; kira bedelini, ödeme gününü, artış esasını, sona erme koşullarını, kefalet ve depozito rejimini açıkça ortaya koyar. Böylece taraflar arasındaki ilişki, ilerideki uyuşmazlıklarda kanunun yerine değil, kanunun izin verdiği alanda tarafların anlaştığı çerçevede çözülür.

Aşağıda; sözleşmede olması gereken temel bölümleri, konut ve işyeri kiralarındaki farkları, depozito ve kefalet düzenlemesini, damga vergisi sorununu ve sık yapılan hataları uzun uzun açıklıyoruz. Sonda; ücretsiz kira sözleşmesi oluşturma aracımıza yönlendireceğiz.

1. Tarafların Belirlenmesi ve Ehliyet Sorunu

Sözleşmenin ilk bölümü kiraya veren ile kiracının tam kimlik bilgilerini içermelidir: ad-soyad, T.C. kimlik numarası, adres ve iletişim bilgileri. Kiraya veren birden fazla kişi (örneğin miras yoluyla intikal etmiş hisseli tapu) ise, tüm paydaşların imzasının alınması gerekir; aksi hâlde diğer paydaşlar sözleşmeye itiraz edebilir.

Kiracının birden fazla kişi olduğu (örneğin öğrenci ev arkadaşları) durumlarda 'müteselsil sorumluluk' maddesinin eklenmesi kritik önemdedir. Aksi hâlde her kiracının yalnızca kendi payı için sorumluluğu doğar; bir kiracının ödememesi hâlinde tahsilat ciddi biçimde zorlaşır.

Kiracı ergin değilse (18 yaş altı) yasal temsilcisinin onayı zorunludur; kısıtlı olan kişilerde ise vasi onayı gerekir. Yabancı uyruklu kiracıda pasaport bilgisi ve varsa Türkiye ikamet adresi kayıt altına alınmalıdır.

Sözleşmeyi mal sahibinin yerine bir başkası imzalayacaksa (örneğin emlakçı veya vekil), 'düzenleme şeklinde vekaletname' aslı istenmelidir. Genel vekaletnamede kira sözleşmesi yapma yetkisi açıkça belirtilmemişse ilerideki dönemde iptali gündeme gelebilir.

2. Kiralananın Açık ve Tam Tanımı

Kiralanan taşınmazın kimliği hiçbir tereddüde yer bırakmayacak biçimde yazılmalıdır. Bunun için: açık adres (mahalle, cadde, sokak, kapı ve daire numarası), il/ilçe, ada/parsel/pafta bilgisi, kat numarası, bağımsız bölüm numarası, brüt/net m² ve niteliği (mesken, işyeri, depo vs.) belirtilmelidir.

Kiralananla birlikte teslim edilen demirbaşlar (beyaz eşya, mobilya, klima, kombi vb.) marka-model ve durumları belirtilerek ayrı bir 'Demirbaş Listesi'nde tarihli ve imzalı olarak kayıt altına alınmalıdır. Uygulamada en sık uyuşmazlık, kiracının çıkışında demirbaşların 'aynı hâliyle' teslim edilip edilmediği tartışmasında yaşanır.

İşyeri kiralarında ayrıca; iskan (yapı kullanma izin belgesi) durumu, kullanım amacına uygunluk (belediye ruhsat imkânı), aidat/ortak alan giderleri ve tabelaya ilişkin hususlar açıkça yazılmalıdır. Yönetim planı ile bağdaşmayan kullanım amacı için kiralama, sonradan kat malikleri kurulunca durdurulabilir.

3. Kira Bedeli, Ödeme Günü ve Süre

Kira bedeli net rakamla, para birimi belirtilerek yazılmalıdır. Konutlar bakımından döviz veya dövize endeksli bedel belirlenmesi Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatı çerçevesinde sınırlıdır; taraflardan en az biri Türkiye'de yerleşikse konut kirasının Türk lirası cinsinden düzenlenmesi zorunludur (2018/32-51 sayılı Tebliğ ve devamı düzenlemeler).

Ödeme günü açıkça yazılmalı ve mümkünse banka havalesi/EFT tercih edilmelidir. Elden nakit ödeme, ilerideki temerrüt tartışmalarında ispat yükünü kiracının üzerine bırakır. Ödeme yapılan dekontlarda 'kira bedeli - ilgili ay' açıklaması eksik bırakılmamalıdır.

Sözleşme süresi kural olarak belirli süreli düzenlenir (1 veya 2 yıl yaygındır). Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süre sonunda kiracı fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar (TBK m.347/1). 10 yıllık uzama süresinin ardından kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin, 3 ay öncesinden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

Belirsiz süreli konut sözleşmelerinde kiracı istediği zaman 3 ay öncesinden bildirimle sözleşmeyi feshedebilir; kiraya veren için ise on yıllık kiracılık süresi dolmadıkça bu fesih hakkı bulunmaz.

4. Kira Artış Oranı ve TBK m.344 Sınırı

Türkiye'de kira uyuşmazlıklarının büyük bölümü artış tartışmasından çıkar. TBK m.344 açıktır: yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak zam, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenir. Bu, hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.

Sözleşmede TÜFE dışında bir kriter (döviz, altın, ÜFE) yazılmış olsa dahi, konut kirası bakımından TBK m.344'ün üst sınırı aşılamaz. Bu üst sınırı aşan artışın karşı tarafça 'kabul edilmesi' bile geçerli sayılmaz; kiracı fazla ödediğini iade talep edebilir.

İşyeri kiralarında tarafların TÜFE dışında oran belirleme serbestisi vardır; ancak bu serbesti de MK m.2 dürüstlük kuralıyla ve TBK m.138 aşırı ifa güçlüğü hükmüyle sınırlıdır.

Yıllık artış hesaplamak için TÜİK'in her ay yayımladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Sitemizdeki 'Kira Artış Hesaplama' aracımız, mevcut kira ve son güncel TÜFE verisiyle otomatik hesap yapar.

5. Depozito (Güvence Bedeli) Rejimi

TBK m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedelinin en fazla üç aylık kira bedeli tutarında olabileceğini emredici biçimde düzenler. Sözleşmede daha yüksek bedel yazılmış olsa dahi 3 aylık sınırı aşan kısım geçerli değildir.

Depozito para olarak verilmişse, kiracının onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde bir bankada vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır. Kıymetli evrak (kambiyo senedi) olarak verilmişse bankada muhafazaya bırakılmalıdır. Uygulamada en sık ihlal edilen kural budur: kiraya verenler depozitoyu kendi hesaplarında tuttukları için sonradan iade tartışmalarında ciddi güvenlik açığı ortaya çıkar.

Kira ilişkisi sona erdiğinde kiraya veren, taşınmazın durumunu inceler; bir zarar/eksik yoksa depozitoyu makul süre içinde (uygulamada 1 ay) kiracıya iade eder. Uyuşmazlık hâlinde kiracı doğrudan bankaya başvurabilir; banka, hakkında dava açıldığına dair belge sunulmadıkça 3 aylık sürenin sonunda kiracıya iadeye zorlanabilir (TBK m.342/3).

6. Kefalet — Sık İhlal Edilen Şekil Şartları

Kefalet, ekonomik güvence sağlar; ancak TBK m.583 vd. şekil şartlarına uyulmadığı takdirde geçersizdir. Kefaletin yazılı olması, kefilin sorumlu olduğu azami tutarın ve kefalet tarihinin bizzat kefilin el yazısıyla yazılması, ayrıca müteselsil kefalet ise bunun da el yazısıyla belirtilmesi zorunludur.

Evli kişilerde kefalet için eşin yazılı onayı gerekir (TBK m.584). Onay olmadan verilen kefalet geçersizdir. Bu düzenleme özellikle konut kira kefaletlerinde en sık atlanan noktalardan biridir.

Kiraya verenin kefalet olmadan da sözleşmeyi imzalaması pekâlâ mümkündür. Kefalet, tarafların anlaşmasına bağlıdır ve kanun tarafından zorunlu tutulmaz.

7. Damga Vergisi

488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'na göre kira sözleşmesi, sözleşme süresine göre hesaplanan kira bedelinin binde 1,89 oranında damga vergisine tabidir. Vergi hem kiraya veren hem kiracı arasında müteselsil sorumludur; ancak uygulamada çoğunlukla kiracı tarafından ödenir.

Konut kira sözleşmelerinde uygulamada damga vergisi ödemesi ihmal edilmekle birlikte, vergi idaresi tarafından tespit edildiğinde ceza ile birlikte tahsil edilir. İşyeri kira sözleşmelerinde ihmal olasılığı daha düşüktür çünkü genellikle e-Beyan sürecine giren mükellefler tarafından imzalanır.

8. Özel Şartlar Bölümü

'Özel Şartlar' bölümü sözleşmenin en tartışmalı ve en yaratıcı bölümüdür. Ancak TBK m.343 gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenleme yapılamaz. Sık kullanılan konular:

Evcil hayvan izni ve koşulları — özellikle apartman yönetim planı ile bağdaşmalıdır.

Tadilat izni — kural olarak esaslı tadilat kiraya verenin yazılı iznine tabidir (TBK m.321).

Alt kiraya verme ve devir — konut kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan alt kira yapamaz (m.322).

Aidat ve ortak gider paylaşımı — TBK m.303 gereği yan giderler kiracıya aittir; ancak esaslı tadilat aidatı kiraya verene aittir.

Bina bakım-onarımına ilişkin sorumluluk — TBK m.317: küçük onarımlar kiracıya, esaslı olanlar kiraya verene aittir.

9. Konut ve İşyeri Kirası Farkları — Karşılaştırma

Aşağıdaki maddeler iki tür arasındaki temel farkları özetler:

• Süre: Konutta genelde 1 yıl; işyerinde 5 yıl ve üstü tercih edilir.

• Artış üst sınırı: Konutta TÜFE 12 aylık ortalama sınırı; işyerinde daha geniş serbesti.

• Stopaj: Konutta kural olarak yok; işyerinde brüt kira üzerinden %20 stopaj (GVK m.94/5).

• Depozito: Konutta 3 aylık kira sınırı emredicidir; işyerinde ise sınır uygulanmaz.

• Tahliye sebepleri: Konutta sınırlı ve emredici (TBK m.350–356); işyerinde daha esnektir.

• Vergi yönü: İşyerinde KDV/stopaj etkisi bulunur.

10. Sık Yapılan 10 Hata

1) Sözleşmeyi tek nüsha olarak düzenleyip birine vermek: ispat açısından risk oluşturur.

2) Depozitoyu kiraya verenin şahsi hesabına yatırmak: TBK m.342'ye aykırıdır.

3) Kira artışını TÜFE dışında bir kritere bağlamak (konutta geçersiz).

4) Kefalet için eş onayını almamak (TBK m.584 gereği geçersizlik).

5) 'Ay sonu tahliye edilir' gibi kanuna aykırı fesih maddeleri koymak.

6) Elden nakit ödeme almak ve dekont vermemek.

7) Demirbaş listesi eklememek — sonradan zarar iddiaları kanıtlanamaz.

8) İşyerinde stopajı ihmal etmek.

9) Sözleşmede iletişim adresi belirtmemek — tebligat sorunları doğurur.

10) 'Sözleşme feshedilirse 6 ay kira peşin' gibi cezai şartları abartmak (TBK m.182: hâkim indirir).

11. Hazır Şablon mu, Kişiye Özel Sözleşme mi?

Standart şablonlar süreci hızlandırır; ancak sözleşmenin 'özel şartlar' bölümü mutlaka tarafların gerçek ihtiyacına göre uyarlanmalıdır. Sitemizin ücretsiz sözleşme oluşturma aracı, formu doldurdukça özel şartları otomatik olarak size uygun biçimde ekler ve PDF/Word olarak indirilebilir.

12. Sonuç

İyi bir kira sözleşmesi, sonradan yaşayabileceğiniz uyuşmazlıkların büyük bölümünü baştan önler. Sözleşmeyi yazılı düzenleyin, tarafların iletişim bilgilerini eksiksiz yazın, banka ödemesi tercih edin, depozitoyu bankada bloke edin ve TBK m.343 gereği kiracı aleyhine geçersiz sayılacak maddelerden kaçının.

Şüpheye düşerseniz özel şartları bir uzmana kontrol ettirin. Kira ilişkisi genellikle uzun soluklu olduğu için sözleşmenizin sağlam yazılmış olması, dava açma zorunluluğunu doğuran süreçlerin başlamadan çözülmesini sağlar.